サラリーマンに最高の不動産投資は住宅ローンで「マイホーム」

サラリーマンが取り組む不動産投資

現役サラリーマンにとって、最高の不動産投資とは？確実性を考えれば、答えは「マイホーム」の不動産投資であると言える。お金にまつわることを研究させて頂いていることもあり、僕の周りでは、不動産投資を営むサラリーマンが沢山いらっしゃる。

彼らがどんな不動産に投資しているのか？約18年間に渡り、多くのサラリーマン投資家の経緯を観測させて頂いたが。現役サラリーマンでありながら、最も現金・資産を構築できた方々は。共通して、都会の「マイホーム」に投資をし続けた方々だった。

ご夫婦で「地下ソサエティ」のメンバーとして活動していらっしゃるNさんの場合。サラリーマンでありながら、東京都内の「マイホーム」を夫婦で転がしていったことで。なんと、2億もの現金を構築されてしまったと、ZOOMで開催された「大人の経営学」の時間に報告があった。

一方で、地方を中心とした、「サラリーマン大家さん」的なノリで銀行から1億、2億の借金をして、新たに建物を建設したり大幅修繕したりする形で、マンション・アパート経営を営んでいらっしゃる投資をされた方々は。その大多数が、現金資産を構築できるどころか、キャッシュフローが回らないかなり厳しい状況に追い込まれてしまっているケースが多発。サラリーマンとして、企業に働き続ける信用・信頼を武器に。

どちらも共通して、銀行から融資を受けて不動産に投資をされた方々であるが。都会の「マイホーム」に投資をされ続けた方々。地方の「マンション・アパート」に投資をされ続けた方々。統計的な見地からフラットに見た時、明らかに明暗が分かれてしまっている。

「地下ソサエティ」では、大富豪一族マスターヒロさんより、「無敗の不動産投資法」を伝授頂き、都会の不動産、地方の不動産、海外の不動産、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で。裏技含めて適切な不動産投資に取り組む方法を伝授頂いているが。現役サラリーマンが取り組む不動産投資としては、今日時点では、ハッキリとした結果が出てしまっているので、報告させて頂きたい。

ボロ儲けした都内のマンション

僕の場合、今では日本に土地と、海外のいくつかの国に、複数のコンドミニアムと土地を所有している状態だが。一番最初に購入した不動産は、東京駅近く、京葉線潮見駅の徒歩1、2分のところにある新築マンションだった。今振り返り考えてみれば東証一部上場企業に就職したことそのものが、銀行からの信用・信頼だったようで。入社2年目、まだ年収240万ちょっと位のピーナッツな状態だったが、銀行審査で即OK。

妻との結婚をキッカケに、「35年ローン」で、販売価格3,000万に、内装オプション500万をつけた新築マンションを購入。けれども、完成して1年ほど住んだところで、勤務している会社の海外転勤で香港へ。出産と重なった妻が約8ヶ月遅れて香港へ。当初はマイホームとして活用する予定であったが、仕方なく、賃貸として貸し出すことにした。

立地が良かったこともあり、貸し出しオファーをしたら、瞬時に借り手が就いた。誰しもが知る、某有名上場企業が社宅として借り上げて下さったのだ。お陰様で、途中実際に住んでいた方々は何名か変わったようだが。ずっと、会社が借り続けてくれたので、タダの一度も、空室になった事が無い。毎月約20万ほど頂戴し続けていた家賃収入が。2004年〜2017年までの約13年間も続いていた。家賃収入毎月20万 x 12ヶ月間 x 13年間 = 3,120万家賃収入を十分頂戴した後、マンションを中心とした相場が徐々に上がって来たこともあり。

「まあ、もう儲かったから売っぱらっちゃうか！」という軽いノリで、売りに出したところ。約4,200万ほど、その当時の相場通りに、一瞬で売れてしまった。購入されたのは、同じくサラリーマン夫婦で、フル住宅ローン。融資を出してくれる銀行の会議室で売買契約を行った。

「内装500万かけたのもったなかったな・・・」とは思ったが、家賃 + 販売価格 ≒ 7,320万ということで。「まあ、いっか！」というノリだった。「35年ローン」を組んでいたけれども、毎月の返済を身銭を切ってしていたのはたったの2年間。以降は、家賃が振り込まれた銀行口座から、勝手に引き落とし返済されていたので、正直「購入した・・・」という実感がまるでなかった。たった一軒のマンションが、結果的にノンリスクでボロ儲け状態になってしまっていたのである。

マイホーム「わらしべ長者」

僕が海外に出てからは、中国3軒、マレーシア3軒、フィリピン3軒コソボ土地。海外の不動産を購入していった。中国の珠海の不動産は、大きく値上がりしたタイミングで購入価格の2倍での売却を経験。僕が拠点としているマレーシアでも。1軒は自宅用として活用しながらも、2軒は賃貸に出していて、途中2回ほど契約者が変わったが、ずっと借り続けてくれている状態。

シンガポールとの直通電車開通後に一軒は売却して。残り二軒は、娘たちに生前贈与する予定である。海外不動産も、歴史的な円安ドル高で、日本円対比では全部値上がっているので、これはこれで良い流れであるが。しかし、総じて振り返り分析してみると、日本の東京都を中心に「マイホーム」をフルに回していく不動産投資が。激アツだったことが分かる。

例えば、「地下ソサエティ」のメンバーとして活動している夫婦でサラリーマン共働きをしていたNさんは。約10年間の「マイホーム投資」で現金2億を構築。詳細は表沙汰に語ることはできないが。常に同時に2軒、「住宅ローン」でマイホームを購入。使わない方を、賃貸として貸し出し。値上がったら売却して、次の「マイホーム」を購入。

まるで「わらしべ長者」のように、「マイホーム」の渡り歩きを繰り返すことによって。「2億」もの現金を構築してしまった。今では、旦那様の方がサラリーマンから独立して自営でビジネスを営み。奥様だけが現役サラリーマン。「地下ソサエティ」に入ってから、投資で失敗することがなくなった・・・。ということで、じっくりと証券系の投資にも取り組んでいるところである。

選択する地域、物件を間違えなければ。日本の「マイホーム」投資は、激アツであるということが分かる。冷静に考えてみれば、「マイホーム」の投資の要をしっかりと抑えていれば。・家賃収入も相場通りに　取り続けることができる。・物件購入価格から下がらない。・相場通りですぐに売却可能。サラリーマンにとって、最高の投資案件である。

「マイホーム」の投資法

マスターヒロさんも、地方の不動産投資、都会の不動産投資、両方手掛けていらっしゃるが。それぞれの、メリット・デメリットを考慮しながら、バランスの取れた不動産投資を行われている。地方の不動産投資の場合、土地そのものに大した価値がない。上モノを建ててしまったり、改装にお金をかけてしまうと、そのまま投資が大きなマイナスからスタートになる。

ゆえに、マスターヒロさんの場合、想定利回り最低で33％3年回収でないとやる意味と価値がないとしていて。実際には、利回り50％、60％、100％、120％の不動産投資を行っている。一方で、都会の不動産投資であれば、利回りが少なかったとしても、賃貸に出せば確実に相場通りの家賃が取れるし。騙されなければ購入価格=相場通りであり販売する時にも、相場通りですぐに売れる。

そこで、都会では、購入した瞬間に勝利が約束される不動産投資を購入されている。この際、都会の不動産の場合、会社法人と、個人所得を上手く組み合わせる形で「住宅ローン」で購入されている。こうして、無敗の御方の不動産投資法を見てみると。地方の不動産投資の場合、追求するのは「事業性」。つまり、本来であれば、ビジネス経験も、会社法人の経営そのものもド素人のサラリーマンが、手を出せた不動産投資法では無いことが分かる。

そんな中で、サラリーマンでも、誰しもが取り組める不動産投資としては。やはり、「マイホーム」の不動産投資であると言えよう。実際に、「マイホーム」の不動産投資と言っても、かなりディープにノウハウを深堀りできる部分でが沢山あり。この工夫次第によっては、サラリーマンが、「住宅ローン」の仕組みを上手に活用することによって。Nさんのように、「マイホーム投資で億り人」というのも。再現性高く現実的に達成できるものであると分かる。

「マイホーム」という部分に特化すれば、大手企業に勤務するサラリーマンや、公務員の場合、年収実力以上の、プレミアもつく。サラリーマンの内に、最も優位に取り組める「不動産投資法」でもあるので。「無敗の不動産投資法」を基礎から学んだ上で、真剣に挑戦する意味と価値がある「不動産投資」だと分析できる。